질문 > 구로구에서 PC방을 운영하는 임차인입니다. 2016년 11월 20일 보증금 3천만원, 월세 150만원에 2년 계약 후 지금까지 영업하고 있습니다. 2020년 2월부터 코로나19 사태가 장기화 되면서 매출이 줄어들기 시작했습니다. 더욱이 최근 사회적 거리두기 강화로 인해 몇 주 동안 문을 닫고 나니 현재 매출이 거의 없어 월세를 낼 엄두가 나지 않습니다. 임대인에게 월세를 감액해 달라고 할 수 있는지요.


답변 > 코로나19와 같은 제1급 감염병에 의한 경제사정 변동으로 인해 매출이 급감한 경우에는 임대인에게 차임 감액을 요구할 수 있습니다. 어느 정도 감액해야 하는지 하한액 범위는 상가임대차법에 정해져 있지 않습니다. 임차인이 코로나19로 인한 매출 감소를 입증할 객관적인 자료 등을 근거로 임대인에게 상당한 차임을 정해 감액을 요구하면, 일반적으로 감액의 범위는 임대인과 합의로 정하게 됩니다. 임대인과 합의가 되면 그 금액으로 차임이 감액됩니다.

임대인이 감액에 동의하지 않거나, 감액 범위가 합의가 이루어지지 않으면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기하여 상당한 금액으로 차임을 감액할 수 있습니다.

질문 > 음식점을 운영하고 있는 임차인입니다. 코로나19로 영업이 부진해 월세 지급일인 8월 15일과 9월 15일에 월세를 내지 못했습니다. 이번 상가임대차법 개정으로 월세 지급을 6개월까지 연기해 준다고 하는데 제 경우 언제부터 월세를 내면 됩니까?


답변 > 월세 연체액이 3개월분이 되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데 개정법에 따라 2020년 9월 29일부터 6개월간 즉 2021년 3월 28일까지 발생한 연체 월세는 3개월분 연체 계산 시 포함되지 않습니다. 그래서 2021년 4월 15일에 월세를 못내면, 2020년 8월 15일과 9월 15일 연체를 포함해서 3개월 연체가 됩니다. 따라서 4월 15일까지 월세를 지급해야 계약해지 등 불이익을  받지 않습니다. 이때 3개월 월세 전액을 한 번에 내지 않고 한달씩 매달 낼 수도 있습니다.

질문 > 커피전문점으로 운영하는 상가의 임대인입니다. 코로나19로 제대로 영업을 못한다고 해서 그동안 밀린 월세가 4개월분이나 됩니다. 더 이상 기다릴 수 없어 계약해지통지를 하려고 하던 중 갑자기 법이 개정되었다고 합니다. 제가 해지 통지하려면 6개월을 기다려야 합니까?


답변 > 개정법의 6개월간 임시 특례조항은 시행일인 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체 차임은 3기에 이르는 차임액 계산시 포함되지 않는다는 것입니다. 따라서 개정법 시행 이전에 이미 발생한 연체 차임은 기존의 법에 따라, 다시 말해 월세 연체액이 3개월 분이 되면, 임대인은 개정법의 6개월 특례조항과 무관하게 계약을 해지할 수 있습니다. 

그러나 사안에 따라서는 해지권 행사를 6개월간 유보해야 한다는 법원이 판단이 나올 경우도 있을 것입니다.