소액임차인 최우선변제권
소액임차인이란? - 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 임차한 보증금이 적은 세입자를 말 합니다.
최우선변제권이란? - 주택임대보호법상 임차인이 전세보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리 입니다. 즉, 나보다 앞선 선순위권자가 있다고 해도 "나의 보증금"을 지킬 수 있는 권한 입니다.
하지만 계약한 지역 그리고 보증금액 등 몇가지 조건에따라 보호받는 보증금액과 보호여부가 다르기 때문에 아래 테이블을 이해하고 있어야합니다.
지역별 최우선 변제금액
경매 시 최우선변제금은 경매 낙찰가액의 2/1을 넘지 않은 범위내에서 변제받을 수 있습니다.
| 23년 2/21일 이후 지역 | 임대차보증금 | 최우선변제금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1.65 억 이하 | 5천5백만원 |
| 세종시,용인시,화성시 및 김포시 | 1.45 억 이하 | 4천8백만원 |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외),안산시,파주시,이천시,광주시,평택시 | 8천5백만원이하 | 2천8백만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천5백만원이하 | 2천5백만원 |
주의하세요 소액임차인의 최우선변제권이란 뜻은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력이 생긴 때부터가 아니라, 선순위자가 기준일(설정일)이 기준으로 최우선변제권한이 생깁니다.
최우선변제권 적용 범위
| 기준일 | 지역 | 임대차보증금 | 최우선변제금액 |
|---|---|---|---|
| 2010년 7/26일~ 2013년 12/31일까지 |
서울특별시 세종시,용인시,화성시,김포시 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 파주시, 이천시, 광주시, 평택시 그밖의 지역 |
7,500만원 6,500만원 5,500만원 4,500만원 |
2,500만원 2,500만원 1,900만원 1,400만원 |
| 2014년 1/1일~ 2016년 3/30일까지 |
9,500만원 8,000만원 6,000만원 4,500만원 |
3,200만원 2,700만원 2,000만원 1,500만원 |
|
| 2016년 3/31일~ 2018년 9/17일까지 |
1,000만원(1억) 8,000만원 6,000만원 5,000만원 |
3,400만원 2,700만원 2,000만원 1,700만원 |
|
| 2018년 9/18일~ 2021년 5/10일까지 |
1,100만원(1억1천) 1,0000만원(1억) 6,000만원 5,000만원 |
3,700만원 3,400만원 2,000만원 1,700만원 |
|
| 2021년 5/11일~ 2023년 2/20일까지 |
1,500만원(1억5천) 1,3000만원(1억3천) 7,000만원 6,000만원 |
5,000만원 4,300만원 2,300만원 2,000만원 |
|
| 2023년 2월 21일 이후 |
16,500만원(1억6천5백) 14,500만원(1억4천5백) 8,500만원 7,500만원 |
5,500만원 4,800만원 2,800만원 2,500만원 |
몇가지 사례를 통해 알아봅니다.
아래의 몇 가지 사례를 통해 소액임차인최우선변제권을 이해하세요.
소액임차인 최우선변제권은 전입신고와 확정일자를 받아 대항력이 생긴때부터 권리가 생기는것이 아닙니다. 선순위자의 권리 기준일이
기준이 됩니다. 만약 해당 주택에 선순위권자가 2014년 3월에 권리가 생겼다면 그 기준으로 세입자는 9500만원 내에 보증금으로
전월세 계약을 했어야 하고 3200만원을 최우선 변제 받을 수 있게 되는 것 입니다. (최우선변제권 적용 범위 테이블 참고!)
네, 전세계약시 전입신고와 확정일자를 해두었다면 해당 건물이 경매로 넘어가더라도 2,800만원에 대해서는 최우선으로 보증금을 확보할 수 있게됩니다.