주택임대차보호법
대항력 - 요건을 갖추면 그 효과를 제3자에게 대항할 수 있는 힘, 다음날 9시 대항력 발생
확정일자 - 주민센터, 법원, 등기소, 변호사 공증
묵시의 갱신 의미
| 내용 | 민법(618~654조) | 주택임대차보호법 | 상가건물임대차보호법 |
|---|---|---|---|
| 성립 | 만료 후 쌍방 이의없으면 | 만료전 20.12.10 부터 임대인 6~2개월 임차인 2개월전 | 만료전 임대인6~1개월, 임차인 (x) |
| 조건 | 전 임대차와 동일조건 | 전 임대차와 동일조건 | 전 임대차와 동일조건 |
| 제한 | 2기 차임액 연체 | 2기 차임액 연체 | 3기 차임액 연체 |
| 존속기간 | 정함이없음 | 2년 | 1년 |
| 해지통고 | 누구든 언제든지가능 | 임차인만가능 | 임차인만가능 |
| 해지효력 | 임대인이해지통고:6개월 임차인이해지통고:1개월 | 임차인이해지통고:3개월 | 임차인이해지통고:1개월 |
주택임차인의 중요권리
| 권리 | 요권 | 효과 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 대항력 |
-주택의 인도 -주민등록 |
- 주택의 인도+ 주민등록 시 다음날 0시부터 제3자에대해 효력 발생 -임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계 |
주임법 제 3조(대항력) |
| 우선 변제권 |
-주택의 인도 -주민등록 -확정일자 부여 |
- 경매 또는 공매에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 권리가 있음 - 배당요구 종기일까지 대항력 유지해야 효력 |
주임법 제 3조의 2 (보증금의 회수) |
| 최 우선 변제권 |
-경매기입등기 전 주택의 인도와 주민등록 -최초 입찰기일 까지 주민등록을 유지 -배당요구 종기일 까지 배당요구 |
- 경매또는 공매에서 소액보증금을 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자 보다 우선하여 보증금을 돌려받을 권리가 있음 |
주임법 제 8조의(보증금중 일정액의 보호) |
| 갱신 요구권 |
-종료 6개월~1개월전 -2020.12.10 이후 체결되거나 갱신되는 계약부터 6~2개월전 적용 |
-최초 1회에 한해서 갱신요구권(2년) -임대인이 정당한 사유 없이 겅신 거절하면 손해바상 의무 -전 임대차와 동일한 조건(차임증감은 가능) |
주임법 제 6조의3(계약의 갱신요구 등) |
| 차임증감청구권 | -임차주택에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않을때 |
-장래에 대해 증감 청구 -증액은 계약 또는 약정 후 1년 이내 불가 -증액의 한도는 5% 이내 |
주임법 제7조(차임 등의 증감청구권) |
| 해지권 |
-묵시의 갱신 -갱신요구에 의한 갱신 |
-임대인이 해지 톡오 받으면 3개월 뒤 해지의 효력 발생 | 주임법 제6조의 2 제6조의 3 |
