질문 > 부동산중개업소를 통해 상가 임대차계약을 체결했습니다. 부동산중개업자가 계약을 체결하면서 중개 보수 지급을 요청해서 지급했습니다. 계약 체결할 때 중개 보수를 지급하는 것 맞습니까?

답변 > 중개 보수의 지급 시기는 개업 공인중개사와 중개 의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다.

중개 보수 지급 시기에 관해 합의한 바가 없다면, 중개 의뢰인은 부동산 중개업자의 계약 체결 시 중개 보수 지급 요구에 대해 동의할 수도 있고, 그것을 거절하고 잔금 지급 시에 중개 보수를 지급할 수 있습니다.

질문 > 경영상태가 양호한 음식점을 운영 중입니다. 제가 개인 사정으로 권리금 5천만원을 받고 임차권을 양도하기로 했습니다. 신규임차인을 소개한 개업공인중개사에게 권리금 중개수수료 5백만을 지급하기로 구두 약정을 했는데, 너무 과한 것 아닙니까? 0.9%가 상한선 아닌가요?

답변 > 상가를 포함한 부동산 매매, 임대차에서 중개업자는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 각각 받을 수 있으며, 그 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수는 '공인중개사법 시행규칙'으로 상한 요율이 정하고 있습니다.

하지만 영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도에 따른 권리금은 중개대상물이 아니므로 중개보수 상한요율을 적용받지 않습니다.

질문 > 소유하고 있는 상가를 부동산중개업소의 소개로 보증금 3천만원 월차임 2백만원에 임대차계약을 체결하고 계약금 2백만원을 받았습니다. 임차인이 일방적으로 임대차 계약을 해제하려고 하는데, 부동산중개업소에서 중개보수 207만원을 요구하는데 지급해야 하나요?

답변 > 개업공인중개사의 고의 또는 과실 없이 임차인의 일방적인 사유로 임대차 계약이 해제되는 경우, 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있습니다.

보증금 3천만원 월차임 2백만원일 경우 환산보증금은 2억3천만원으로서, 중개업자는 거래금액의 0.9% 상한 요율을 적용한 207만원의 중개보수를 일방적으로 청구한 것을 보입니다.

일반적으로 개업공인중개사가 해당 중개에 대해 상당한 역할을 하고, 중개의뢰인이 잔금 지급 및 임차물의 인도 등 부동산 거래가 완료했을 때 중개보수 상한요율을 지급합니다.

질문 > 역삼동에서 미용실을 운영하려고 기존 화장품 매장을 인수했습니다. 시설공사 전문 업체와 협의하던 중 중개업자의 설명과 다르게 급수, 배수 설비를 추가 설치할 수 없어서, 미용실을 할 수 없다는 것을 이제야 알았습니다. 잔금도 치르기 전에 중개보수를 지급했는데 다시 돌려받을 수 있습니까?

답변 > 중개업자는 중개의뢰인의 급수, 배수 설비 설치 등에 관한 확인 요청에 성실히 조사 확인하여 선량한 관리자의 주의 의무를 이행해야 합니다.

개업공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 청구할 수 있습니다. 하지만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 임대차계약이 해제된 경우에는 그러하지 않습니다.

질문 > 지난달 제 처가 피부 관리실을 폐업하는데 중개업자에게 중개수수료를 과도하게 요구하는 것 같습니다. 임대차만료일 전 점포를 양도하는 것을  임대료(보증금 2천만원 월세 1백만원)에 대한 임대인 측 중개보수를 저희가 지급하기로 했고, 권리금은 2천만원 수수했습니다. 중개업자가 권리금과 임대차계약 중개보수를 각각 2백만원, 1백만원을 계산하여 3백만원을 청구했습니다. 과도한 것 아닌가요?

답변 > 중개의뢰인과 중개업자는 임대차계약의 중개보수에 대해 공인중개사법으로 규정한 상한요율 이내에서 협의하면 됩니다. 하지만 권리금에 대한 수수료는 상한요율에 관한 규정 없이 양당사자가 협의해서 결정하면 됩니다.

임대차계약에 관한 중개보수는 환산보증금 1억2천만원(보증금 2천만원, 월세 1백만원)에 중개보수 상한요율 0.9%를 적용한 108만원 이내에서 당사자가 협의할 수 있으며, 권리금 중개보수는 임차인이 기대했던 권리금을 수수했는지 또는 권리금 수수에 대한 중개업자의 역할 등을 고려하여 당사자가 협의해야 할 것입니다.

중개업자의 청구는 법적 상한 요율을 벗어나지는 않았지만, 당사자가 원만하게 협의해야 할 것을 보입니다.

질문 > 소유하고 있는 원룸을 보증금 5백만원 월세 80만원에 임대차 하기로 하고 계약금 50만원을 받았습니다. 그런데 임차인이 잔금 지급일을 열흘 앞두고 사정이 생겨 계약을 이행하기 어렵다고 합니다. 임차인이 계약금 50만원을 포기하기로 했는데, 중개업소에서는 중개보수 50만원을 요구합니다. 제가 중개보수를 지급해야 하나요?

답변 > 개업공인중개사는 알선한 중개 업무에 관해 중개의뢰인에게 소정의 중개보수를 청구할 수 있으며, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우는 중개보수를 받을 수 없습니다.

임차인의 변심으로 계약이 해제된 경우 개업공인중개사는 임대인에게 중개보수를 청구할 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 체결했지만 해제된 점을 고려할 때, 임대인과 개업공인중개사는 공인중개사법에서 정한 상한 요율 이내에서 원만하게 협의해야 할 것입니다.

질문 > 2016년 최초 1년 계약 후 현재 묵시적 갱신 중입니다. 임대인에게 나가겠다고 통고했고, 3개월 후 임대차를 종료하기로 했습니다. 제가 주선한 새 임차인과 인수인계하는 과정에서 임대차종료일보다 훨씬 앞서 점포를 양도하기로 했는데, 임대인이 그 핑계로 중개보수를 저보고 지급하라고 합니다. 제가 중개보수를 부담해야하나요?

답변 > 중개보수 지급에 관한 별도의 약정이 없고 계약 해지 등에 관한 일방당사자의 과실이 없다면, 계약의 당사자가 중개보수를 부담하는 것이 일반적입니다. 묵시적 갱신 중 해약 시에도 중개보수는 새로운 임대차계약의 당사자인 임대인과 새 임차인이 부담해야합니다.

비록 묵시적 갱신 중 임차인의 사정을 임대차계약을 해지하더라도, 임대인으로서는 묵시적으로 갱신이 되지 않았을 때 중개보수를 지급했어야 하므로 특별한 사유가 없는 한 임대인에게 손해가 없는 것으로 봐야 할 것입니다.