질문> 2018년 12월 사업자 등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 

입점할 당시에 근정당 설정 등은 없었습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 

만료일 가지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니까?



답변> 임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리 설정이 없고 임차인의 권리가 말소기준권리보다

선순위라면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있습니다.

질문>보증금 5천만원, 월세 100만원에 식당을 임대차할 계획입니다.

그 상가 등기부등본에 근저당이 2억원 설정되어 있습니다. 근저당 설정 금액보다 건물시세가 높긴 하지만, 보증금이 걱정됩니다.

이럴 경우에 보증금을 안전하게 보호받을 방법이 있습니까?

확정일자를 받으면 보증금을 확실하게 반환 받을 수 있다는데 맞습니까?


답변>임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 그리고 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있습니다.

임차인은 우선변제권이 있을 때 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여

보증금을 변제받을 수 있습니다.

질문>관악구에서 보증금 1천만원, 월세 70만원에 식당을 운영 중입니다. 상가건물이 경매될 경우 보증금 6천5백만 원 이하일때는 소액 임차인으로서 최우선 변제를 받을 수 있다고 하는데, 저도

경매시에 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까?


답변>서울에서는 임차인이 환산보증금이 6천 5백만원 이하 일 때 최우선 변제받을 수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2/1 범위 내에서 선순위 근저당보다

앞서서 2천2백만원 까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다

질문자님의 경우 환산보증금이 8천마원으로 최우선 변제받을 수 있는 범위를 벗어납니다.

한편 질문자님은 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받음으로써 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

*환산보증금=보증금+(월세*100)

질문>임차인과 전대차 계약을 체열한 전차인입니다. 임대인 동의 받아 사업자등록도 신청했습니다. 전차인은 10년동안 영업할 수 있는 권리가 없다고 하는데 맞나요?

또 권리금도 보호받지 못한다고 들었는데 맞나요?


답변>전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을

체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제 10조의 4(권리금 회수 기회 보호등)는 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물 임대차 보호법으로 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없습니다.


질문>2017년 6월 30일 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만원과 월차임 3백만원에 공장 용도로 임대차하였습니다.

제조업으로 사업자등록을 하였는데, 상가건물임대차보호법 적용받을 수 있나요?


답변>상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문 제3조 제1항에 비추어보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는

사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황.용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다.

단순히 상품의 보관.제조.가공 등 사실행위만 이루어지는 공장.창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다.


질문>아파트 단지 내에서 어린이집을 위탁받아 운영하고 있습니다. 2017년 최초 입점하여 현재 보증금과 월세가 각가 6천마원, 230만원 이며 임대차 만료일은 2020년 2월 15일입니다.

임대인이 재계약 시에는 월세를 450만원으로 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 어린이집은 상가임대차법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없나요?


답변>'상가건물 임대차보호법'의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하므로, 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받을 수 없습니다.

임대인은 '상가건물 임대차보호법'에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한요율과 무관하게 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임의 감액을 요구할 수 있으므로, 양 당사자는

경제사정, 주변 시세등을 고려하여 합리적으로 협의해야 할 것입니다.

질문> 2014년 12월 31일 영등포에서 상가건물을 보즈금 8천만원과 월차임 9백만원에 5년간으로 계약을 하고 사업자등록을 했습니다.

그런데 2018년 3월 1일에 건물이 매매 되어 양수인으로 부터 건물을 명도 해달라는 해지통고를 받았습니다. 임대차 계약기간 등이 건물 양수인에게 승계되지 않나요?


답변>상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제 2항은 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." 라고 규정하고 있습니다. 그리고

대항력에 관한 적용은 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하면 2015년 5월 13일 이후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다.

이 법 개정규정 시행 당신 존속 중인 임대차는 종전의 규정을 따르기 때문에 새로운 임대인은 임차인에게 점포를 비울 것을 요구할 수 있고 임차인은 양수인에게 대항할 수 없습니다.

다만 5년 계약 기간을 지켜주지 않고 건물을 매매한 임대인(매도인)을 상대로 손해배상은 청구할 수 있습니다.

질문>2015년 12월 1일 성수동에서 상가건물을 보증금 1천만원 월차임 50만원에 임대차게약을 했습니다. 사업자등록을 하고 확정일자도 받았습니다. 그런데 선순위 저당권자(저당권 설정일 2013년 1월 5일)가 2017년 7월 15일 경매를 실행하였습니다. 최우선변제를 받을 수 있나요?


답변>소액 임차인의 최우선 변제는 담보물권 설정일(2013년 12월 1일 서울시 기준 환산보증금 5천만원 이하일 경우 1천5백만원까지)을 기준으로 합니다. 보증금 1천만원, 월차임이 50만원일 때 환산보증금은 6천만원으로서, 서울시 기준 환산보증금 5천만원을 초과하므로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인에 해당하지 않습니다. 다만, 확정일자를 받았으므로 경매의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.


질문>법인 소유의 상가를 임차하려고 합니다. 법인의 대표자가 아닌 법인 소속 직원과 계약을 체결하게 되면 확인해야 할 서류는 어떤 것이 있나요?


답변>법인 대표자와 직접 계약하는 경우에 법인의 적법한 의사에 의한 계약임을 증명하기 위해서는 법안등기부등본, 법인 인감증명서와 법인 도장, 법인 대표자의 주민등록증으로 대표자 진위를 확인합니다. 법인 인감을 직접 날인하지 않고 사용인감을 사용할 때는 사용 인감 사용에 대한 법인 인감의 확인이 필수적입니다. 법인이 소유 부동산을 매도하거나 임대하는 경우, 법인이 법인 인감증명서의 법인 인감을 직접 사용하게 되면 일반적으로 논쟁의 여지가 없습니다. 하지만 사용 인감을 날인할 경우는 적법한 사용 인감 사용인지 확인할 필요가 있습니다.

질문>상가건물을 임대차하여 무역업을 준비 중인 중국인입니다. 외국인도 상가건물에 전세권을 설정할 수 있나요?


답변>외국인은 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하고, 출입국관리사무소에서 부동산 등기용 등록번호를 부여받음으로써 전세권자가 될 수 있으며, 전세권설정 등기 절차는 내국인과 동일합니다. 다만 외국인은 주민등록초본 발급이 안 되기 때문에 이를 증명할 수 있는 서류도 외국인등록사실증명서를 출입국관리사무소 또는 관할관청민원여권과에서 발급받아 첨부하시면 됩니다. 

질문>동물병원에 SHOP IN SHOP으로 개인사업자 등록을 하고 입점한지 일 년이 돼갑니다. 임차인인 동물병원 원장과 전대차 계약서를 썼으며 건물주 동의도 받았습니다. 그런데 원장이 저와의 성격차이를 이유로 나갈 것을 요구하고 있습니다. 전차인에게는 계약갱신요구권이 있는지요?



답변>임대인의 동의를 받고 전대타 게약을 체결했다면, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 전차인은 최초의 전대차 기간 1년을 포함하여 전체 전대차 기간 10년 범위 이내에서 게약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 범위 내에서 전차인의 권리를 주장할 수 있습니다. 

질문>3개월 전 사용 승인받아 상가임대를 놓은 임대인입니다, 상가 3칸에 공동화장실로 구성되어있는데, 상가 1칸 임대차 계약 체결 당시 임차인이 카페를 하고자 하는데 내부가 아닌 외부에 화장실을 설치한다고 하여 허락을 하였고, 문제가 발생하면 철거 등 법적 책임은 임차인이지는 것으로 구두로 합의했습니다. 그런데 만약 이행강제금이 나오거나 철거 명령이 떨어진다면, 임대인은 어떻게 조처를 해야 하는지요?



답변>임차인이 계약 체결 시 아무 말이 없다가, 입점한 후 일방적으로 위반 건축물을 설치했다면, 이로 인해 발생하는 문제는 당연히 임차인 책입입니다. 만약 철거 요구를 거절하면 계약 해지 사유도 될 수 있을 겁니다. 그런데 임대차 계약 체결 시 임차인이 위반 건축물을 설치하겠다고 미리 말하고 임대인이 이에 동의했다면, 나중에 위반건축물 때문애 문제가 발생해도 게약을 중도 해지하거나 만기 시 임차인의 갱신요구를 거절하기는 어렵다고 봅니다. 물론 임차인은 약정한 바대로 임차인이 설치한 위법건축물로 인한 문제에 대한 책임을 져야 합니다. 만약 구청에서 해당 상가에서 철거 명령 및 과태료 등이 부과되면, 임차인은 위법 건축물을 철거하고 과태료도 부과해야 합니다. 한편, 임대인은 임차인이 구두 약속을 부인할 경우를 대비해 임차인과 위반건축물과 관련한 책임에 대해 서면으로 확일할 필요가 있습니다.

질문> 2020년 7월 최초 계약일로부터 5년이 되는 상가의 임대인 입니다.

얼마 전 임차인에게서 전화가 와서 부부가 이혼할 예정인데, 실질적으로 운영 예정인 부인이름으로 임대차 계약서를 다시써 달라고 합니다.

특별히 주의해야 할 부분이 있나요?





답변> 현 임대차계약의 당사자인 남편과 임대차계약이 종료하고, 임차인의  부인과 새로운 임대차계약을 체결하게 됩니다.

임대인은 현 임차인인 남편과의 임대차계약 해지에 관함 합의 및 임대착보증금 반환청구권자가 부인으로 변경한 내용 등에 관해 확실히 할

필요가 있을 것입니다.

또한, 새로운 임차인과 임대차계약을 체결함으로써 새 임차인은 최초 임대차 기간을  포함하여 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있음을 주지해야 할 것 입니다.

질문> 환산보증금이 9억원을 초과하면 사업자 등록을 하고 확정 일자를 받아도 상가임대차법상 우선변제권 적용을 받지 않는다고 들었습니다. 

임차하려는 상가건물에 근저당설정 금액도 많고 여러 임차인이 있는데, 보증금에 대해 안전장치를 걸어 둘 만한 다른 방법은 없나요?

만약 경매에 넘어가면 어떡하죠?


답변> 상가건물 임대차보호법의 우선변제 적용을 받지 못하는 환산보증금 9억원 초과하는 상가는 임대인의 동의를 받아 임차권 등기를 하거나 임대인과 전세권설정계약 체결 후 

전세권을 설정할 수 있을 것입니다.

한편, 해당 사악에 경매가 진행된다면 경매기입 등기일부터 실제 소유권 이전까지는 상당한 시일이 소요되므로, 임차인은 월세를 일부러 연체하여 임대차보증금에서

공제함으로써 반환받을 보증금을 최소화하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다

질문> 음식점을 운영하려고 보증금 2천마원 월세 120만으로 임대차계약을 체결하면서 계약금  2백만원을 지급했습니다. 

그런데 영업 할 수 없는 개인사정이 새역 임대인에게 양해를 구했더니 계약금을 돌려줄 수 없다고 합니다.

만약 제가 동생에게 전대하고, 동생이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받으면 우선변제권을 행사할 수 있는지요?




답변> 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 소정의 우선 변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 

사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.

상가건물을 임차하고 사업등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않는 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한

사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자 등록을 하여야 합니다.