질문> 현 점포에 2016년 1월 처음 입점하여 문방구를 운영하는 임차인입니다. 2018년 12월까지 임대료 증감없이 묵시적으로 임대차 계약이 갱신되었습니다. 그리고 바뀐 건물주와 2019년 1월에 월세를 인상하면서 계약서를 새로 작성하였습니다. 이때 임대차 계약을 다시 체결한 날부터 10년간 다시 보장받을 수 있는지요?

답변> 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에서 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

임차인이 10년간 행사할 수 있는 계약갱신요구권은 상가건물이 매매, 상속, 증여 등의 사유로 건물주가 바뀌더라도 최초 입점할 당시부터를 기준으로 합니다.

임대료를 인상하면서 재계약을 했어도 계약갱신과 관련한 별도의 약정이 없다면, 임차인은 새롭게 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수는 없습니다.

질문> 작년 11월 권리금을 지급하고 가게를 인수했습니다. 그런데 불과 1년도 채 지나지 않아 건물이 매매되었고, 새 임대인은 건물을 철거하고 재건축한다고 통보해 왔습니다. 새 임대인이 내년 5월까지 가게를 비울 것을 요구하는데 그냥 나가야 하나요?

답변> 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 10년간 임대인의 의사와 무관하게 영업할 수 있습니다.

임대인은 임대차계약 체결 당시 임대인 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재견축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 다른 법령에 따라 철거 또는 재견축이 이루어지는 경우 등에만 제한적으로 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다.

새 임대인의 명도 요구는 일방적인 주장으로 보이며, 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

질문> 2016년 10월 19일 임대차 계약을 체결하고 11월 19일 잔금일에 입주하면서, 임대차기간은 임대차종료일을 명기하지 않고 1년(12개월)으로 약정하였습니다. 그럼 임대차만료일은 2017년 11월 19일인가요? 아니면 11월 18일인가요?

답변> 임대차 기간의 기산일에 대하여는 일반적으로 민법 제157조에 따라 해석합니다. 임대차 기간을 일, 주, 월 또는 년으로 정한 때에는 초일을 포함하지 아니하지만, 그 기간이 오전 0시부터 시작하는 경우에는 초일을 포함합니다.

2016년 10월 19일에 임대차 게약을 체결하면서 11월 19일 잔금 일에 입주하고 기간은 1년으로 약정하였다면 잔금 지급 및 입주와 관계없이 임차 기간은 초일인 11월 19일부터 시작됩니다. 당사자는 11월 19일에 잔금을 지급하기로 약정하였으므로, 임차인은 11월 19일 오전 0시부터 임차물을 사용, 수익할 수 있습니다. 즉 당사자 사이의 약정으로 잔금지급과 임차물 인도일을 정하였다면, 당일 오전 0시부터 입주할 수 있는 것입니다.

따라서 임대차 기간(1년)은 2016년 11월 19일부터 민법 제160조 제2항에 따라 그 기산일의 전일인 2017년 11월 18일까지입니다. 정확한 임대차 기간은 2016년 11월 19일 오전 0시부터 2017년 11월 18일 밤 12시(자정)까지입니다.

질문> 저는 홍대 입구에서 보증금 8천만원, 월세 9백만원에 음식점을 운영하고 있습니다. 최초 계약 체결 시에 2년으로 약정하고, 임대차 만기일에 아무 말 없이 자동 연장된 상태에 있습니다. 그런데 최근에 임대인이 바뀌면서 6개월 후에 점포를 비워달라고 합니다. 상가 임차인은 주인이 바뀌더라도 10년 갱신요구할 수 있는 것 아닌가요?

답변> 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하는 임대차에서 묵시적 갱신이 되면 민법의 적용을 받습니다. 보증금 8천만원, 월세 9백만원의 환산보증금은 9억8천만원으로서, 임대인이 임대차계약 해지를 통고하고 6개월 지나면 해지 효력이 발생합니다.

환산보증금 일정 금액 초과 임대차에서 임차인이 10년을 보장받기 위해서는 임대차만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야합니다.

질문> 서울에서 환산보증금 9억원 이하 임차인입니다. 이 가게에 들어온 지 11년이 지났는데, 임대인이 건물을 팔았다고 하면서 3개월 이내에 비워달라고 합니다. 자동 연장되면 1년씩 연장된다고 하던데요, 그러면 지난 계약서의 만기일 기준으로 보면 지금부터 10개월 정도 남았습니다. 저는 앞으로 10개월은 더 있을 수 있죠? 그런데 주인은 10년이 지났으니까 1년이 자동연장되는 것은 아니라고 합니다.

답변> 묵시적 갱신은 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 간주하는 것이며, 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하는 것입니다.

최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과했더라도, 상가임대차의 묵시적 갱신은 1년 단위로 연장됩니다.

질문> 3년 전 아버지가 돌아가시면서 어머니와 제가 상가건물을 유산으로 물려받았습니다. 그리고 어머니께서는 10년 넘게 영업 중인 임차인들과 새롭게 계약서를 작성했습니다. 최근 이 건물을 원하는 금액에 매도할 기회가 생겼는데, 매수인은 임차인들을 내보내는 조건을 제시했습니다. 그런데 임차인들은 상가임대차 법에 의해 계약서를 다시 쓴 날로부터 새롭게 10년간 보호받을 수 있다고 주장합니다. 혹시 보호 기간 시작일과 관련된 판례를 알 수는 없을까요?

답변> 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다.

상속으로 인해 임대인이 바뀌고 계약서를 다시 썼다고 하더라도 종전계약을 무효로 할만한 특별한 사정이 없는 한, 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해서 10년간 행사할 수 있습니다.

질문> 10년간 미용실을 운영한 후 새 임차인을 구해 권리금을 받아 나오려고 하는데, 임대인은 새 임차인에게 계약 기간을 1년만 주겠다고 합니다.

1) 일반적으로 2년씩 계약을 하는 것으로 알고 있는데, 1년 계약도 가능한 건가요?

2) 계약서에 '무조건 1년만 영업을 한다.'고 명시한 경우에도 임대차보호법으로 새 임차인이 10년을 주장 할 수 있나요?

답변> 임대인과 임차인은 임대차기간을 1년, 2년, 5년 등 협의해서 자율적으로 결정할 수 있습니다. 그리고 특별한 사정이 없으면 양 당사자의 합의는 원칙적으로 유효합니다.

하지만, 양 당사자가 1년의 임대차 계약 후 갱신을 할 수 없다고 약정을 했어도 그 내용이 임차인에게 불리한 내용이라면 '상가건물 임대차보호법'에 따라 효력이 없습니다.

질문> 운영 중인 편의점을 친동생에게 양도하고, 친동생과 임대인이 새롭게 임대차계약서를 작성했습니다. 그럼 친동생은 10년의 계약갱신요구권을 새롭게 부여받는 것이죠?

답변> 본인과 친동생은 전혀 다른 주체이기 때문에 친동생은 새롭게 계약갱신요구권을 행사를 주장할 수 있습니다. 하지만 임대인이 이에 동의하지 않는다면 다툼 여지가 있습니다. 임대인은 임대차계약 명의자만 다를 뿐이고 사실상 동일한 임대차라고 주장할 수도 있기 때문입니다.

임차인이 임대인의 주장에 맞서 친동생에게 임차권을 양도한 사실, 권리금 실제 거래한 사실 등을 통해 본인과 친동생이 해당 점포 운영에 관해 독립된 주체임을 객관적으로 입증을 한다면, 친동생은 계약갱신요구권을 새롭게 행사할 수 있을 것입니다.

질문> 2016년 6월 화곡동에서 보증금 3천만원 월세 150만원, 계약기간 2년으로 임대차 계약을 체결하고, 2018년 12월 현재 자동연장 중입니다. 최근 건물이 매매되어 새로운 임대인이 리모델링을 이유로 명도를 요구합니다. 제가 봤을 때는 낡기는 했지만 무너질 정도의 상황은 아닌 건물입니다. 새로운 임대인의 요구대로 3개월 후 나가야 하나요?

답변> 전 임대인과 묵시적 갱신 중에 상가 건물이 매매되었으므로, 새로운 임대인은 전 임대차 계약을 승계한 것으로 볼 수 있습니다. 임대인의 해당 상가건물 리모델링은 임대차계약 해지 사유가 될 수 없으므로 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약 종료 기간인 2018년 6월까지 영업할 수 있습니다.

또한, 임차인은 최초 계약일로부터 10년인 2026년 6월까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 임차인의 과실 있을 때는, 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

질문> 상가 2층을 임차하여 교회를 운영 중입니다. 올해 2년째이며 신도 수도 상당히 늘어 안정화되고 있는데 임대인이 재계약을 거부하고 있습니다. '상가건물 임대차보호법'에 따라 10년 동안 임차할 수 있다고 들었는데, 임대인이 교회는 해당 안 된다고 하는데, 맞나요?

답변> '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받기 위해서는 사업자등록을 신청하고 임차인이 해당 상가를 영리를 목적으로 영업용으로 사용해야 합니다.

교회는 비영리단체이고 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받기 때문에, '상가건물 임대차보호법'의 임차인 계약갱신요구권 등의 적용을 받을 수 없습니다. 다만, 사인 간의 임대차 관계에 보편적으로 적용하는 민법에 따라 임대인과 원만하게 협의해야 할 것입니다.

질문> 보증금 2억원 월세 8백만원에 상가를 임차하고 있습니다. 영업을 시작한 지 2년 만에 상가건물이 팔려 임대인이 변경 되었습니다. 환산보증금이 9억원을 초과하면 상가임대차법 보호 적용 제외라고 하는데, 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요?

답변> '상가건물 임대차보호법'은 환산보증금의 다과에 따라 적용 범위가 다릅니다. 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하는 임대차의 임차인도 대항력, 계약갱신요구권 행사 기간, 권리금회수기회보호 등에 관해서는 상가임대차법 적용을 받을 수 있습니다.

따라서 환산보증금이 9억을 초과하고 상가건물의 임대인이 변경되더라도, 2년을 영업한 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 8년 더 영업할 수 있습니다.

질문> 두 달 후에 임대차 계약 1년 만기가 됩니다. 임대인에게 계약갱신요구를 통해 계약을 연장하려고 하는데, 임대인에게 문자메시지만 보내도 그 효력이 발생하나요?

답변> 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

임차인이 문자메시지만 보냈을 때 임대인이 그에 대한 답변 문자를 보내온다면 추후 입증의 문제가 없으나, 임대인이 임차인이 보낸 문자를 받은 적이 없다고 할 때는 임차인이 계약갱신 요구했던 사실을 밝히기 어려워질 수 있습니다.

그래서 임차인은 계약갱신요구에 관한 내용증명 우편 송부나 전화녹취를 이용하는 것이 일반적입니다.

질문> 2018년 5월 마포에서 계약 기간 2년으로 상가를 임차해서 영업하던 중, 2019년 5월경 상가건물이 팔렸습니다. 바뀐 건물주는 건물을 재건축한다면서 2020년 5월 임대차 만료일 이후 점포를 비울 것을 요구합니다. 임대인이 재건축한다면 나가야 하나요?

답변> 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등의 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

사업자등록을 갖춘 대항력 있는 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 새 임대인을 상대로 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 한편 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

질문> 3년 전인 2016년 임차인을 들일 때, 5년 후 재건축 계획을 고지하면서 임대료를 주변보다 훨씬 저렴하게 책정했습니다. 그리고 임대차 계약 만료를 앞두고 임차인에게 명도를 요청 했는데, 임차인은 상가임대차법의 계약갱신요구권 10년을 주장하면서 앞으로 7년 더 영업한다고 합니다. 임차인을 내보낼 수 없나요?

답변> 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 하지만, 임대인이 임대차 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

양 당사자의 합의는 특별한 사유가 없는 한 유효하지만, 임차인의 계약갱신요구권 행사를 제한하는 내용의 합의가 임차인에게 불리한 것이라면 상가임대차법에 따라 효력이 없습니다. 하지만 양 당사자가 임대료를 주변 시세보다 상당히 저렴하게 약정함으로써 임차인에게 특별히 불리하지 않다면, 그 합의가 유효할 수도 있습니다.

질문> 다음 달 말일이 임대차계약 만료일입니다. 임대인에게 계약 갱신요구를 해야 한다고 들었는데 정해진 형식이 있습니까?

답변> 임차인의 계약갱신요구 행사의 형식과 방법은 정해진 바는 없습니다. 하지만 임차인이 계약갱신요구를 했음을 입증해야 할 경우를 대비하여 계약갱신 요구한 내용을 포함한 내용증명 우편을 발송하거나 관련내용에 관해 임대인과의 전화통화를 녹취하면 좋을 것입니다.