질문> 강남역에서 4년째 커피숍을 운영 중입니다. 얼마 전 임대인이 임대차계약이 만료되면 본인 아들이 영업할 예정으로 재계약을 해줄 수가 없으니 무조건 나가달라고 합니다. 기존에 권리금을 주고 들어왔고, 인테리어 비용과 영업비용 등을 많이 투자한 상태입니다. 권리금을  회수할 방법이 없나요?

답변> 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여 임대인에게 신규 임대차계약 체결할 것을 요구할 수 있습니다.

임대인은 본인 등이 직접 사용한다는 등 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임대차계약 체결 요구를 거절할 수 없습니다. 만약 임대인의 정당하지 못한 사유로 임차인이 권리금 회수에 손해가 발생한다면, 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다.

질문> 지금 휴대폰 대리점을 운영하고 있습니다. 음식점을 운영하려는 새로운 임차인을 구해서 임대인에게 주선했는데, 임대인이 음식점은 안 된다고 합니다. 임대인이 업종을 이유로 권리금회수를 방해할 수 있습니까?

답변> 임대인은 임차인에게 신규 임차인에 대한 특정 업종 배제할 것을 요구할 수는 있습니다. 하지만 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때, 임대인의 업종과 관련된 요구가 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위한 수단으로 악용하는 등 합리적인 범위를 벗어 났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 임대인은 업종 변경을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다.

이럴 때 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규 임차인을 다시 주선할 수 있고, 그런데도 계약 체결을 거절한다면 임대인은 손해 배상책을 질 수 있습니다.

질문> 저희 가게는 보증금 1천만원, 월세 75만원입니다. 이번에 저희 가게를 인수할 사람이 생겨 임대인에게 연락했는데, 임대인이 보증금 2천만원, 월세 1백만원으로 임대조건을 변경한다고 합니다. 그 정도 임대료라면 이 가게를 인수할 사람을 찾지 못합니다. 임대인이 권리금 회수를 방해하는 것으로 볼 수 있습니까?

답변> 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을때는 임대인이 임차인의 손해를 책임져야 합니다.

임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 임대인의 행위는 특별한 사유가 없는 한 임차인의 권리금회수를 방해하는 것으로 볼 수 있습니다.

질문> 임대인의 동의를 받고 보증금 1천만원, 월차임 1백만원으로 2년간 전대차 계약을 체결 후 사업자등록을 했습니다. 계약 만료할 때 새로운 전차인을 구해서 권리금을 받고 전대인에게 전대차 계약을 요구했으나, 전대인이 이를 거절하고 점포를 비워달라는 해지 통고를 받았습니다. 계약 당시에 전 전차인에게 권리금 2천만원을 지급했는데 권리금을 회수하지 못하고 나가야 하나요?

답변> '상가건물 임대차보호법'은 전대차 관계에 대하여 제10조(계약갱신요구 등), 제10조의 2(계약갱신의 특례)등에 제한적으로 적용하고 있으며, 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)는 적용하지 않습니다.

질문> 2017년 9월 20일 서울시 소재 상가건물을 보증금 3천만원과 월차임 250만원(부가세 포함)에 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마쳤습니다. 그런데 2018년 11월 20일에 저당권(3억원)을 설정한 후순위 저당권자가 경매를 실행하여 상가건물이 매각되었습니다. 저는 대항력이 있어서 배당신청을 하지 않았는데, 권리금을 회수할 기회가 보호되는지요?

답변> 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실행된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 한편, 임차건물에 경매가 실행된 경우 권리금 회수기회 보호에 관한 내용은 관련법에서 규정하고 있지 않습니다.

그러므로 위 대항력 있는 임차인은 경매의 매수인에게 임차권을 주장하고 임대차 만료일에 보증금 반환을 청구할 수 있지만, 경매가 실행되는 당장은 권리금 회수기회 보호 적용을 받을 수 없습니다.

다만, 임차인은 임대차 만료일 직전 6개월 사이에 신규 임차인을 주선함으로써 상가임대차법의 권리금 회수기회 보호의 적용을 받을 수 있습니다.

질문> 2018년 7월 부동산중개업자 박 모 씨에게 권리금 5천만원을 지급하고 부동산사무실을 양수받았습니다. 그런데 박씨가 1년 뒤인 2019년 7월 중개사무소와 300m 떨어진 곳에 부동산 중개업소를 개업했습니다. 손해 배상을 청구할 수 있나요?

답변> 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종 영업을 하지 않아야 할 의무가 있습니다.

위와 같이 양도인이 그 의무를 위반했을 때, 양수인은 양도인을 상대로 양도인의 영업금지가처분 신청과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서 양수인이 청구할 수 있는 손해배상의 범위는 양수인이 양도인에게 지급했던 권리금뿐만 아니라, 양수인에게 넘겨준 고객명단을 이용한 양도인의 수익도 포함될 수 있습니다.

질문> 주택을 상가로 개조해서 임차인을 구했습니다. 임대차기간을 5년으로 하면서 임대료도 주변 시세보다 저렴하게 책정했습니다. 5년전 계약 체결 시에 임대차 종료할 때 임차인이 권리금을 주장하지 않기로 약정했는데, 지금 와서 임차인이 원상복구는 커녕 권리금을 달라고 하고 있습니다. 권리금 포기 약정이 유효한 거 아닌가요?

답변> '상가건물 임대차보호법'의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그래서 특별한 경우가 아니라면 임차인의 권리금 포기 약정은 유효하지 않습니다.

그런데 임차인의 권리금 포기 약정이 임대료를 주변 시세보다 저렴하게 책정하는 등 임차인에게 불리하지 않다면 유효할 수도 있습니다.

한편, 임차인은 임대인을 상대로 직접 권리금을 청구할 수는 없습니다. 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 할 때 임대인이 정당한 사유 없이 방해한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

질문> 구로구 온수동에서 분식점을 운영하고 있습니다. 보증금 2천만원, 월세 125만원 2년 계약을 했습니다. 그런데 남편이 암으로 입원하고 저도 간호하느라 가게를 운영할 수가 없었습니다. 그래서 주인에게 상황 설명을 하고 가게를 내놓겠다고 했더니 알아서 부동산에 내놓으라고 했습니다. 몇 달 후 들어올 사람이 있어서 집주인에게 계약해 달라고 전화했더니, 집주인은 자기가 알아서 하겠다고 무조건 가게를 비워달라고 합니다. 월세를 3개월이상 밀렸기 때문이랍니다. 그래서 밀린 월세 400만원을 다 갚았는데요, 그래도 우리는 시설 권리금을 전혀 못 받고 나가야합니까?

답변> 임차인이 월차임을 3개월분 이상 연체한 적이 있었다면 특별한 사유가 없는 한 상가임대차법의 권리금회수기회 보호 적용을 받을 수 없습니다.

그러나 위 사례의 경우, 세입자의 입원과 부인의 간호로 가게를 운영하기 어려운 사정을 임대인에게 알렸고, 임대인이 후임자를 임차인에게 알아서 구하라고 한 것은 임차인은 권리금을 받고 나가는 것을 건물주가 인정했다는 것으로 볼 수도 있는 여지가 있습니다. 또한, 위와 같이 임차인의 특별한 사정을 임대인이 인지하고 양당사자가 협의하는 과정에서 임차인이 월세를 연체한 것은, 임차인이 임대인에게 신뢰를 저버리는 행위였다고 단정하기 어려울 것입니다.

질문> 네일샵을 운영한 지 1달 후면 5년이 됩니다. 최근에 바뀐 주인이 월세를 140만원에서 200만원으로 올리든지 아니면 나가라고 합니다. 그래서 제가 설치한 인테리어 비용이라도 시설권리금으로 받아 나가려고 근처 부동산에 의뢰했는데, 월세가 너무 비싸 들어올 사람이 없다고 합니다. 저는 어떻게 해야 합니까?

답변> 건물주가 임대료를 터무니없이 올려 신규임차인을 구할 수 없다면, 임대인의 권리금회수 방해로 볼 수 있고, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인이 건물주의 임대료 증액요구가 정당하지 않음을 입증하고 손해배상을 청구하기 위해서는 주변 임대료 거래 사례들을 모아 객관적으로 비교할 수 있어야 하고, 임차인이 임대인의 방해로 받지 못한 권리양수도계약서 등 권리금에 대한 자료를 제시할 수 있어야 합니다.

한편, 임차인이 권리금에 대한 상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 사이에 신규임차인을 주선해야 합니다.

질문> 금천구에서 보증금 4천5백만원 월세 3백만원으로 편의점을 10년째 운영하고 있습니다. 건물주는 자기가 직접 다른 사업을 하겠다는 이유로 10년 만기일에 비우라고 합니다. 저는 10년간 고생해서 이제 겨우 사업 기반을 잡았는데 그냥 나오기가 너무 억울합니다. 건물주에게 권리금을 배상해 달라고 하니까, 겨우 이사비용 정도만 주겠다고 합니다. 이 경우 제가 권리금을 받아 나올 수 없나요? 받을 수 있다면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

답변> 임차인의 전체 임대차 기간이 10년을 초과하게 되면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인 본인이 해당 점포를 직접 사용할 수도 있습니다. 그러나 그로 인하여 임차인이 권리금회수 기회를 방해받는다면 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다. 

임대인이 해당 점포를 직접 사용한다는 의사를 확실히 밝힘으로써 임차인이 신규임차인을 구할 수 없으면, 임차인은 그와 관련한 내용을 녹취나 기록으로 저장하여 추후 손해배상 청구의 입증자료로 확용할 수 있을 것입니다. 또한, 주변의 비슷한 점포들의 권리금 사례를 수집하거나 해당 점포에 대한 권리금 감정평가를 의뢰할 수도 있을 것입니다.

질문> 수유동의 상가 임대인입니다. 건물이 팔려서 세입자를 내보내려하는데요, 권리금 배상을 요구합니다. 그동안 밀린 월세가 6개월분인데 얼마 전에 완불 받았습니다. 임차인이 월세 3개월 이상 밀리면 권리금 배상 의무 없는 거로 알고 있는데 이미 갚았으면 어떻게 되는거지요? 만기일 전 계약해지도 가능한지요?

답변> 임차인이 월차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있었을 경우, 특별한 사정이 없다면 임차인은 '상가건물 임대차보호법'의 권리금회수 기회 보호를 받을 수 없습니다. 즉 임대차가 종료될 때 임차인이 신규임차인을 주선해도 임대인은 신규임차인과 임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다.

만약 임차인의 차임연체에 관하여 임차인의 과실이 면책될 정도의 특별한 사정이 있었을 경우는 임차인이 상가임대차법의 권리금 보호를 적용받을 수도 있습니다.

임차인이 연체한 월세를 임대인에게 지급했다면, 임대인은 계약만료시에 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 있지만, 임대차만료 전 계약을 일방적으로 해지할 수는 없습니다.

질문> 전 임차인에게 권리금 5천만원을 지급하고 음식점을 인수했습니다. 3년째 하던 중 임대인이 건물을 팔았고 새로운 건물주가 1년 임대차계약을 요구하면서 1년 후 가게를 리모델링해서 직접 쓴다 합니다. 그래서 제가 다른 임차인에게 가게를 넘길 수 있게 해달라고 하였지만 안 된다고 합니다. 그럼 우리가 주고 들어온 권리금을 요구하였더니 건물주는 거절하면서 내년에 나갈 때 원상복구 하라고 합니다.

1) 주인이 사용하겠다니 들어올 사람을 구할 수도 없습니다. 이것도 권리금 방해 아닌가요?

2) 권리금을 주인에게 청구할 수 있다고 하는데 어떤 준비를 해야 하나요? 꼭 변호사를 선임해서 소송해야 합니까?

답변> 임차인이 임대차기간 10년을 채우기 전에 임대인이 직접 사용하겠다고하여 새 임차인을 못 구하게 한다면, 임대인의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다.

손해배상을 청구하기 위해서는, 우선 임대인이 직접 가게를 리모델링해서 쓰겠다고 하여 다음 임차인을 주선하지 말라고 한 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 비워달라고 하는 통지문이나 녹음 내용 또는 증인 등 될 수 있는대로 여러 가지 자료들을 미리 확보해 놓아야 합니다. 또한, 주변 점포에서 거래된 권리금도 좋은 참고자료로 활용할 수 있습니다.

질문> 음식점을 운영 중인 임차인입니다. 4년 만기일 임박하여 새임차인을 구해 나가기로 하고 주인도 양해했습니다. 마침 빨래방을 하겠다는 사람을 구해 임대인에게 데려갔더니 계약을 거절합니다. 임대인은 건물의 매매를 생각하고 있는데, 매수인이 재건축을 원할 경우 빨래방이 걸림돌이 될 수 있기 때문이랍니다. 빨래방은 시설비를 약 1억 정도 들어가니까 명도 시 부담으로 작용한다는 거죠. 이 경우 임대인의 권리금 방해 아닌가요?

답변> 임대인도 신규임차인의 업종을 선택할 수는 있습니다. 하지만 임대인의 업종 제한이 임차인의 권리금회수 기회를 방해하기 위해 고의로 계약을 회피하는 수단으로 악용했다면 임차인의 권리금회수 방해로 볼 수 있습니다.

--법무부 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선의 19번 중에서-- 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약 체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 동일업종의 신규 임차인을 원하는 임대인의 계약 거절은 '정당한 사유'가 인정될 수 있는 것으로 판단됩니다.

질문> 어린이집을 권리금 지급하고 인수하려다가, 임대인이 월세를 100만원에서 150만원으로 올렸기 때문에 임대차 계약을 못했습니다. 그래서 권리금 계약도 해제되었는데 중개업자는 약속한 보수를 내라고 합니다. 원래 권리금에 대한 보수는 현 임차인과 새 임차인 중에서 누가 부담하는 건가요? 그리고 이렇게 계약이 해제된 경우에도 보수를 지급해야 합니까?

답변> 권리양수도 계약에 따른 수수료는 당사자들이 합의에 따라 지급 주체 및 보수 금액을 정하게 됩니다.

권리양수도 계약서에서는 일반적으로 임대인의 과도한 임대료 증액요구로 인하여 권리계약이 해제될 경우 권리금에 대한 중개보수를 지급하지 않는다는 조항이 있습니다.

임대인의 계약거절, 무리한 임대조건 변경, 목적물의 훼손 등 임차인과 신규임차인의 책임 없는 사유로 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 권리양수도 계약은 무료로 하며, 임차인은 받은 권리금의 계약금 등을 신규임차인에게 반환하고, 권리양수도계약이 완성될 경우 한하여 권리양수도 계약의 중개보수를 지급하는 것이 거래 관행인 점을 고려하여 중개의뢰인과 부동산중개업자가 원만하게 합의해야 할 것입니다.

질문> 상가 임대인입니다. 임차인이 만기일에 나가겠다고 하면서 전 임차인에게 지급했던 권리금을 요구합니다. 그러나 저는 권리금유무에 대해 알지 못하고 임대차 계약서에 "권리금은 인정하지 않는다."는 특약조항도 있기 때문에 당연히 지급을 거절했습니다. 그러자 임차인은 신규임차인을 주선해오면서, 신규임차인이 권리금을 일단 임대인에게 주겠다고 하니 이를 받아서 현 임차인 에게 주겠다는 확인서를 요구하였습니다. 할 수 없이 '받은 권리금을 돌려준다.'라는 취지로 간단하게 써 주었습니다. 그런데 신규 임차인이 인수를 포기하자 이 확인서를 내밀며 법적으로 청구하겠다고 합니다. 과연 저에게 반환 책임이 있습니까?

답변> 임대인은 임차인에 대해 권리금 손해배상 책임을 진다고 보기 어려울 것으로 보입니다.

'상가건물 임대차보호법'의 권리금 관련 내용을 보면, 임차인은 새 임차인으로부터 권리금 받는 것을 임대인이 방해한 경우에, 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 그런데 위의 경우를 보면, 임대인은 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받도록 협조하였으나, 따라서 이 경우는 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 경우가 아닌 것으로 보입니다. 한편 임차인이 확인서를 근거로 권리금반환을 요구한다고 해도, 이 확인서는 새 임차인이 권리금을 지급하는 조건을 전제로 작성한 것입니다. 따라서 이 전제조건이 이루어지지 않으면 당연히 반환 의무가 없다고 대응할 수 있을 것입니다.