질문 > 저는 영등포에 위치한 집합건물 구분상가 소유주입니다. 상가 임대차계약을 다음 주 종료하고 정산하기로 했습니다. 임차인이 임대차 기간 부담했던 장기수선충당금을 반환 요청합니다. 장기수선충당금은 임대인이 부담해야 합니까?

답변 > 장기수선충당금은 건물의 주요시설 교체 및 보수 등에 필요한 비용으로 지출합니다. 

공동주택은 소유자가 장기수선충당금을 부담하도록 공동주택관리법으로 규정하고 있지만, 공동주택 이외의 집합건물에 적용하는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에서는 장기수선충당금의 부담 주체를 명시하고 있지 않습니다.

건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

질문 > 사무실 2층을 임차하여 운영 중인데, 얼마 전 사무실에 도둑이 들었습니다. 도둑은 출입문을 파손시키고 물건을 훔쳐 달아났습니다. 건물주에게 도둑이 들어온 것에 대한 책임을 물을 수 있는지요? 또한, 파손된 출입문은 누가 수리해야 하나요?

답변 > 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수입에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 임차인의 과실 없이 임차물 일부가 훼손되었다면 임대인이 책임을 져야 합니다.

하지만 임대인이 임차인의 안전을 배려하거나 도난을 방지하는 등의 보호 의무까지는 부담한다고 볼 수 없습니다.

질문 > 저는 상가건물 관리소 직원입니다. 임차인에게 영업장 내부의 작동이 멈춘 환풍기의 교체와 수리를 요청했습니다. 전용 공간에 있는 환풍기인데 임차인은 본인 책임이 아니라며 임대인에게 수리 책임을 전가하고 잇습니다. 입점한 지 3년이 넘었는데 임대인이 책임을 져야 합니까?

답변 > 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.

임차인의 고의 또는 과실 없이 환풍기가 고장이 났을 때, 임대인은 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함해 이를 받기 때문에, 특별한 사유가 없는 한 일반적으로 임대인이 그 수선 책임을 져야 합니다.

질문 > 상가 임대차 계약 당시 임대인의 동의를 받고 내부시설 공사를 하면서 자동문 등을 설치했습니다. 임대차 계약이 종료될 경우, 임차인이 점포 개량을 위해서 지출한 자동문과 제반 시설비 등을 돌려받을 수 있나요?

답변 > 상가 임대차계약이 종료되면 임차인은 점포의 내부를 원래 상태로 회복하고 임대인에게 반환해야 합니다.

임차인이 자기의 영업에 필요한 시설에 지출한 비용은 특별한 사정이 없으면 임대인에게 청구할 수 없습니다. 하지만, 임차인은 임차물을 개량함으로써 임차물의 객관적 가치를 증가시키는데 투입한 비용을 임대차 종료 시에 그 가액의 증가액을 유익비로 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차인이 설치한 자동문의 설치비용이 유익비로 인정되고 당사자 간 별동의 약정이 없다면, 임차인 그 비용의 전부 또는 일부를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

질문 > 상가건물이 안전진단 D등급으로 낡아 못 쓰게 되어 재건축 계획 중이며 구청에서 건축허가도 받았습니다. 입점한 지 3년 밖에 지나지 않아서 명도를 거부하고 있는 임차인을 내보내는 방법이 없을까요?

차후에 건물 부분 붕괴나 낡은 시설 때문에 안전사고 발생할 경우, 누가 책임을 져야 하는지 행정적인 문제와 법적 판단을 문의합니다.

답변 > 임대차계약 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포한 철가 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에는, 임대차기간 만료할 때 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거부하고 명도를 요구할 수 있습니다.

한편, 임대인은 안전사고의 우려가 있는 E등급의 경우에 임차인에게 계약갱신을 거부할 수 있으나, 안전진단 D등급 사유만으로 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 없습니다. 다만, E등급의 경우에 간단한 구조보강 후 안정성 확보 여부에 따라 다툼의 소지가 있습니다.

임대인은 사용, 수익에 필요한 수선의무를 부담해야 하고, 임차인의 과실 있는 등의 특별한 경우가 아니라면 임대인은 수선의무 불이행에 따른 사고의 책임을 져야 합니다.

질문 > 등촌동에서 교습소를 운영 중입니다. 장마철이 되자 벽에서 물이 뚝뚝 떨어져 업무에 지장이 많습니다. 주인에게 고쳐달라고 하니까 누수가 아니고 단순히 습기가 차는 문제인데 세입자가 관리를 잘 못 해서 그렇다는 것이다. 

답변 > 먼저 누수, 방수 등 관련 전문 업체에 의뢰해서 원인과 대책 그리고 수리비용을 확인해야 합니다.

누수 원인이 건물의 하자라는 전문 업체의 의견과 이를 수리하기 위한 비용 견적서를 제시해도 건물주가 계속 조치를 하지 않으려 한다면, 건물주에게 내용증명 우편으로 고지한 후, 임차인이 전문 업체를 통해 직접 수리한 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다.

그런데 업체로부터 수리해도 건물의 구조상 문제로 누수 해결이 어렵다는 진단이 나오면, 이때는 손해배상을 청구할 수 밖에 없겠습니다. 그리고 누수 문제가 심각해 도저히 임차 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약 해지와 동시에 손해배상을 요구해야 할 것입니다.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

질문 > 임차인이 상가를 식당으로 사용하고 있습니다. 아래층에서 물이 샌다고 하여 확인해 보니, 상가건물의 주 배관 2층 부위에서 누수가 발생하는 것으로 보입니다. 이 경우 누수에 대한 책임 및 수리비는 누가 부담해야 하나요?

답변 > 상가건물의 주 배관은 기본 설비에 해당하고 건물의 공용관리 부분으로 임차인 과실 등 특별한 사유가 없다면 임대인의 책임 관리 범위에 속합니다.

상가의 수선의무는 임차인과 임대인이 특약으로 임차인의 부담으로 돌릴 수는 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없으면 임대인은 기본적 설비 부분의 수선의무를 부담합니다.

질문 > 경기도 부천에서 미술학원을 운영하고 있습니다. 입점할 당시 임대인의 동의를 받아 낡은 창문, 현관문 등을 교체하고 내부시설을 수리했습니다. 올해 말 임대차기간 만료를 앞두고 있는데 원상복구는 어떻게 해야 합니까? 설마 낡은 창문으로 다시 바꿔야 하는지요? 아니면 비용을 청구할 수 있는지요?

답변 > 임차인은 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그리고 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 지출한 경우, 임차인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존할 때 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 청구할 수 있습니다.

다만, 임차인은 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없으면 임대인에게 청구할 수 없습니다.

시설 보수비용 청구 여부는 임대인과 임차인의 계약 내용 및 임차인이 교체한 시설 등이 임차인의 영업을 위한 것인지, 다른 임차인도 사용하는데 필요한 것인지, 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 것인지 등에 따라 달라집니다.

한편, 낡은 창문을 새것으로 교체한 경우 특별한 사정이 없으면 낡은 창문으로 다시 교체하는 것은 일반적인 사회 통념을 벗어나는 것으로서 당사자가 합리적으로 협의해야 합니다.

질문 > 도매 점포 겸 제조업 용도로 임대차계약을 체결하고 임대인에게 계약금을 지급했습니다. 냉온방기 등 필요한 장비를 설치하기 위해서 전기승압공사를 해야 합니다. 그 비용을 임대인에게 요청할 수 있습니까?

답변 > 임대인은 임대차계약 존속 중 임차인의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 그리고 임차인은 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입하는 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인은 임차인의 영업을 위한 시설에 필요한 투입 비용까지 청구할 수는 없습니다.

전기승압공사 등의 비용은 임대차계약 체결 내용, 당사자의 합의, 추가 시설의 수익자가 누구인지 등에 따라 부담 주체가 결정됩니다.

전기승압과 관련한 특별한 약정이 없고, 보편적을 유익하게 사용할 수 있는 전기승압이라면, 임차인은 임대인에게 그 비용의 전부 또는 일부를 청구할 수 있으며 양당사자는 관련 비용 부담을 합리적으로 협의해야 할 것입니다.