질문 > 상가 임대차 기간이 종료하여 임대인에게 상가를 인도한 상태입니다. 그런데 임대인이 바닥 장판이 시커멓게 변색하고 바닥 일부가 파손된 곳이 있다면서, 임대차보증금에서 보수비 50%인 50만원을 공제하려 합니다. 수리비를 임차인이 부담해야 합니까?

답변 > 일반적으로 임대인은 임차물의 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함하여 임차인으로부터 받습니다. 그래서 임차인이 통상적인 방법으로 사용, 수익 한 후 생기는 임차목적물의 상태 악화는 당사자 간 별다른 약정이 없는 한 임대인이 부담합니다.

물론 임차인의 귀책사유로 임차물이 훼손됐다면 임차인이 수리 책임을 져야 할 것입니다.

질문 > 저는 2년 전 9평 정도 가게를 임차하였고 계약 종료일이 2020년 5월 10일로부터 3개월 전에 재계약 의사가 없음을 건물주에게 통보하였습니다. 만기 후 임대인은 원상회복이 되지 않았다고하면서 일방적으로 원상회복 비용 100만원을 공제하고 나머지만 반환해주었는데, 부당한 행위가 아닌지요?

답변 > 부동산 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차 관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 그래서 임대인은 임차인이 원상복구 의무를 다하지 않았을 때 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액을 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.

하지만, 임차인이 원상복구 의무를 다했음에도 불구하고 임대인이 일방적으로 보증금에서 원상복구비용을 공제했다면, 임차인은 임대인에게 받지 못한 보증금 반환을 요구해야 할 것입니다.

만약 임대인과 임차인의 주장하는 바가 다르다면, 임차인은 소송 등의 구제 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

질문 > 임대차계약이 종료되고 상가를 건물주에게 반환했습니다. 그런데 건물주가 상가 바닥이 파손되었다고 하면서 보증금 3천만원을 돌려주지 않고 있습니다. 동일한 바닥 자재를 구하지 못해 그 부분만 공사를 마무리 못했는데, 이런 사소한 것으로 건물주가 보증금 전액을 돌려주지 않는 것이 정당한 것입니까?

답변 > 임대차보증금에 비해 불이행한 원상회복 의무가 사소한 부분일 때, 임대인이 임대차보증금 전액을 반환하지 않는 것은 부당하다고 보는 것이 일반적입니다.

임차인이 단지 원상회복 의무의 일부분을 이행하지 아니한 채 상가건물을 반환한 경우, 임대인은 임차인이 원상회복 의무 불이행한 손해배상액 부분의 비율로 임대차보증금 일부를 반환 거부할 수 있을 뿐입니다.

질문 > 전 임차인이 시설한 점포에 권리금을 지급하고 인수해서 임대차 계약을 했습니다. 임대차 기간이 만료하면서 임대인에게 해지통고를 했는데, 임대인이 이전 임차인의 시설까지 철거하는 '원상복구'를 요구합니다. 제가 전 임차인 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 하나요?

답변 > 임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그리고 원상회복에 관한 별도의 특약이 없는 한 임차인은 원칙적으로 임차인이 개조한 범위 내에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.

임대차계약 체결 당시 계약의 성립 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여, 임차인이 전 임차인의 시설까지 철거한다 등 명시적, 묵시적 약정이 있는 특별한 경우가 아니라면 임차인은 본인이 입점할 당시의 상태가 원상복구의 기준이 될 것입니다.

질문 > 상가임대차 계약을 체결했습니다. 계약서 내용 중 제5조에서 원상복구를 규정하고 있는데, 임차인의 시설물에 대한 '원상복귀'라고 명시를 하였습니다. 계약 체결할 때 특약으로 기재한 '원상복귀'라는 문구를 원상복구나 원상회복 같은 뜻으로 해석해야하는지 문의합니다.

답변 > '원상'이란 본래의 상태를 의미합니다. '복구'나 '복귀' 모두 되돌리고 되돌아가는 것은 비슷하지만, '원상복구'는 개조되거나 손상된 시설물 등을 이전의 원래 상태로 되돌리는 것이고, '복귀'는 시설물 등과 상관없이 이전의 상태로 돌아가는 것이라고 할 수 있습니다. 예를 들어 '복구'는 홍수 등 자연재해에 의해 피해가 발생하였을 때 피해 이전의 상태로 회복할 때 '복구'라고 합니다. 반면에 '복귀'는 정계 복귀 등 제자리로 돌아가는 것을 복귀라고 합니다.

두 단어를 직접 비교했을 때는 그 의미가 다르지만, 임대차계약 체결 당시 양 당사자의 진정한 의사, 거래의 관행, 달성하려고 했던 목적, 사회 일반의 상식과 거래의 통념 등을 종합적으로 고찰한다면 특별한 사유가 없는 한 '원상복귀'는 '원상복구'의 의미로 합의한 것으로 보입니다. 한편 임대차만료 시의 원상복구와 원상회복은 일반적으로 같은 의미로 사용됩니다.

질문 > 최초 입점 당시 권리금 3천만원을 지급하고 커피숍을 인수하였습니다. 임대차 계약서에 "임차인은 계약이 종료된 경우 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다."라는 약정을 하였습니다. 임대인은 계약 종료 시 기존 커피숍 인테리어를 전부 철거하고 최초의 분양 상태로 회복해 달라고 합니다. 특별히 시설을 설치하지도 않았는데 기존 시설물까지 철거하고 원상복구해야 하나요?

답변 > 원상회복에 관한 별도의 약정이 없다면, 임대차가 종료할 때 임차인은 본인이 개조한 범위 내에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하는 것이 일반적입니다.

임대인은 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설 등을 인수하였다는 이유로, 전 임차인의 시설까지 철거하고 원상 복구할 것을 주장할 수는 있습니다. 하지만 다른 사유 없이 임차인의 권리금 지급 후 시설 인수만을 이유로 임차인이 이전 임차인의 시설까지 원상복구 책임을 질 것으로 단정하기는 어렵습니다.