질문> 2015년 6월 20일 아파트 단지 상가를 계약 기간 3년, 보증금 1천만원, 월차임 60만원으로 임차 후 영업 중입니다. 계약 기간 중 인상할 수 있는 한도가 5%라고 알고 있습니다. 계약 종료 후 재계약 시점인 2018년 6월 20일에는 5% 한도에 구애받지 않고 더 많이 올려달라고 할 수 있는 건가요?


답변> 상가임대차에서 임대료의 증액은 상한요율 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지난 후 증액 청구할 수 있습니다.

질문> 사당동에서 전자 대리점을 운영하고 있습니다. 2018년 2월 20일에 임대차계약 체결했고, 임대인은 2020년 2월 20일 갱신 시에 월세 5%인상을 요구합니다. 지금 대리점 매출이 떨어지고 경기가 안 좋아서 임대료를 올려줄 수 있는 상황이 아닙니다. 임대인에게 지금의 월세보다 내려 달라고 요구할 수 있는지요?


답변> 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에, 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다.

임대차계약을 체결할 당시 예상했던 것과는 달리 유동인구가 적고 주위에 비어있는 상가가 많아 상권이 형성되지 못하거나, 주변에 대형사업지역이 생기는 등 영업 부진이 객관적으로 증명되어 약정된 임대료를 계속 지급하는 것이 현저히 부당한 경우라면 임차인은 장래 지급할 월세 감액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

질문> 미용실을 운영 중인데, 영업이 부진하여 월세를 지급하지 못하고 있습니다. 임대차 기간 3년 중 아직 1년이 남아 있습니다. 다음달이면 월세 연체액이 보증금을 초과해서, 임대차계약을 해지해도 반환받을 수 있는 보증금이 없습니다. 영업을 중지하고 가게를 비우면, 더는 월세를 지급하지 않아도 되나요?


답변> 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 유보하고 있는 등의 사유가 없다면, 임차인은 임차인의 계약 해지 요구에 대한 임대인의 동의 없이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

비록 연체한 차임이 임대차보증금을 초과했어도 임차인이 일방적으로 해지할 수 없는 것은 마찬가지이며, 별다른 사유가 없다면 임차인은 임대차 기간 만료일까지 월차임을 부담해야 합니다.

임차인은 임대인과 임대차계약 해지일을 앞당길 수 있도록 협의하거나, 신규 임차인을 주선하는 등의 적극적인 해결 방법을 찾아야 할 것으로 보입니다.

질문> 2016년 2월 20일 보증금 3천만원과 월차임 2백만원에 2년 계약을 하고, 22018년 2월에 월차임을 250만원으로 증액하여 재계약 하였습니다. 5%를 초과하여 지급한 차임을 돌려받을 수 있나요?


답변> 임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유효하고 그 내용은 양당사자를 구속할 수 있습니다. 하지만 그 내용이 '상가건물 임대차보호법'의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 효력이 없습니다.

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(100분의 5)을 초과하지 못합니다.

하지만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 임대료증액의 5% 초과 지급에 대한 부당이득 반환 법리가 적용되지 않을 수도 있습니다.

질문> 보증금 3억원 2년 전세로 계약을 했습니다. 1년 지난 시점에 건물주가 바뀌면서 보증금 5천만원만 남기고 나머지는 월세로 돌리겠다고 합니다. 임대인은 월세 전환을 거절하면 법적으로 명도절차를 진행한다는 내용증명도 보내왔습니다. 제가 생각하기에 월세 전환은 서로 합의가 필요한 사항 같은데 이렇게 일방적으로 요구하면 따라야 하는가요?


답변> 임대차 계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의해야 효력이 있고, 임대차 기간에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때도 상대방의 동의를 얻어야 합니다.

임대인의 월세 전환요구 통보는 일방적인 주장으로서, 임차인이 협의하지 않는 한 효력이 발생하지 않습니다. 임차인은 지금 당장 임대인의 요구에 대응하여 임대조건 변경을 협의할 수도 있고, 임대인의 요구를 거절할 수도 있습니다. 또한, 임차인은 임대 기간 만료 시까지 현 임대차 계약 내용대로 이행하고, 계약을 갱신할 때 임대인과 임대조건 변경을 협의해도 무방할 것입니다.

질문> 2020년 8월이면 최초 임대차 계약 이후 3년 만기가 됩니다. 현재 보증금 3천만원 월세 160만원인데, 임대인이 입점 후 임대료를 한 번도 올린 적이 없다고 하면서 월세를 한꺼번에 30만원 인상해 달라고 합니다. 법적으로 임대인이 올릴 수 있는 상한이 있나요?


답변> 상가에서 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원) 이하일  경우 임대료의 증액 청구는 5%를 초과할 수 없도록 규정하고 있습니다. 또한, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있었던 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

임대인은 보증금과 월세를 각각 150만원, 8만원까지 증액 청구할 수 있으며, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의하면 될 것입니다.

질문> 2019년 5월 임대인이 작성한 계약서 양식에 따라 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 계약 내용 중 월차임 연체 시 12%의 연체료를 부과한다는 내용도 있고, 월세는 선급 지급하는 것으로 약정했습니다. 임대인이 계약서를 인쇄해 오고, 이의를 제기할 만한 분위기 아니라서 계약서에 날인했습니다. 이런 불공정한 약정은 무효 아닌가요?


답변> 임대차계약의 내용이 사회질서에 반하는 등의 특별한 경우가 아니라면, 양 당사자의 합의는 원칙적으로 유효합니다. 상가임대료의 연체이자에 대해 관련법에서 상한 요율을 규정하고 있지는 않고, 월차임 지급에 대해서는 양 당사자의 합의가 없을 때는 민법에서 월말에 지급하는 것으로 규정하고 있습니다.

질문> 동대문구에서 상가건물을 소유하고 임대업을 하고 있습니다. 일면식도 없는 사람으로부터 1층 임차인의 보증금에 대한 채권 양도를 받았으니 임대차 만료 시에 본인에게 보증금을 반환해 달라는 내용증을 받았습니다. 그런데 임차인은 5개월째 월세가 밀렸고 영업이 지지부진하여 앞으로도 월세 받기가 쉽지 않아보입니다. 앞으로 임대차보증금에서 월세를 공제할 수 있는지요?


답변> 부동산 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 임대료 채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다.

임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차 목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 연체차임 등을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.

질문> 강남에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다. 서울에서 환산보증금이 9억원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 하는데, 저당권이 없는 상가는 걱정없다고 들었습니다. 맞는 말입니까?


답변> 임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받더라도 환산보증금이 일정금액(서울 9억원)을 초과할 경우, 해당 상가건물의 경매 진행 시 말소 기준권리의 후순위 임차인은 우선변제권이 없습니다.

하지만 임차인의 대항력이 근저당, 가압류 등 경매의 말소 기준권리보다 선순위일 경우, 경매 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이때 임차인은 종전 임대차계약 내용에 따라 임차물을 사용, 수익할 수 있으며 임대차종료 시 경매 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구함으로써 보증금을 보호받을 수 있습니다.

질문> 송파구에서 부동산중개업을 운영하고 있습니다. 음식점을 운영하려는 임차인과 중개를 알선 중에 임대인이 교통유발부담금을 임차인이 부담한다는 조건의 특약을 요구합니다. 임대인은 식당을 이용하는 손님들이 많기 때문에 임차인의 부담이라고 하고, 임차인은 건물주차장이 유료인데 교통유발부담금까지 부담하는 것은 부당한 것이라고 하는데, 과연 누가 부담해야 합니까?


답변> 임대차계약 내용은 사적자치의 원칙에 다라 양 당사자가 자율적으로 협의하여 결정할 수 있고, 약정 내용이 사회질서에 반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 그 합의는 양 당사자를 구속하게 될 것입니다.

'도시교통정비 촉진법'에서는 "시장은 도시교통정비지역에서 교통 혼잡의 원인이 되는 시설물의 소유자로부터 매년 교통유발부담금(이하 "부담금"이라 한다)을 부과·징수할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.

임대인은 건물의 필요경비 상당을 임대료에 포함해 받고 있고, 관련법에서 교통유발부담금을 시설물의 소유자가 부담하는 것으로 규정하고 있습니다.

당사자들이 교통유발부담금에 관한 별도의 약정을 했다면 그에 따르면 될 것입니다. 하지만 만약 당사자들이 그에 관한 별도의 약정을 하지 않는다면, 임대인이 교통유발부담금을 부담해야 할 것입니다.

질문> 역삼동에서 보증금 8천만원 월세 9백만원에 미용실을 운영중입니다. 지난달 2년의 임대차 만료일을 앞두고 임대인과 같은 조건으로 2년 더 연장하는 것을 전화 통화했습니다. 그런데 임대인이 재계약하기로 한 적 없고 계약서를 새로 작성한 적도 없다고 하면서, 점포를 비우든지 아니면 월세를 대폭 인상하겠다고 통보해 왔습니다. 월세를 인상해야하나요?


답변> 임대차계약 내용에 관해 임대인과의 구두 합의는 원칙적으로 유효 합니다. 그러므로 임차인은 전화 통화로 합의한 임대차 내용대로 이행 할 것을 주장할 수 있습니다. 물론 양당사자자의 주장이 다르다면 임차인은 구두로 합의했다는 것을 입증해야 할 수도 있습니다.

한편, 임차인은 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간 10년 동안 영업할 수 있습니다. 그리고 임차인은 그 기간 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부할 수 있고, 오히려 임대료 감액을 요구할 수도 있습니다.

'상가건물 임대차보호법'은 환산보증금이 일정 금액을 초과할 때 임대료 인상에 대해 상한 요율을 규정하고 있지는 않지만, 임대인은 임대료가 합의되지 않음을 이유로 임차인을 내보낼 수 없으므로, 양 당사자는 원만하게 협의해야 할 것입니다.

질문> 신내동에서 보증금 2천만원 월세 200만원에 중화요리 전문점을 운영 중입니다. 임대차계약 체결하고 1년이 지났는데, 주변 비슷한 면적의 점포에 비교해 월세가 50만원이나 비쌉니다. 기대했던 것보다 상권이 형성되지 않아 매출이 좋지 않습니다. 시세에 맞게 조정할 방법이 없나요?


답변> 비록 임대료가 주변 시세보다 고액이더라도, 임대인과 임차인이 합의한 임대차계약 내용은 일방당사자가 상대방의 동의 없이 일방적으로 바꿀 수는 없습니다.

임차인은 임대료가 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 장래의 보증금 또는 차임에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다. 그리고 임차인의 임대료 감액 청구는 기간 및 요율 등에 관한 제한이 없으므로, 임대차 기간에 또는 계약갱신 시에 임대인에게 감액을 요청할 수 있습니다.

만약 양당사자가 원만하게 협의가 이뤄지지 않을 경우, 임차인이 신청하고 상대방이 동의한다면 서울시상가임대차분쟁조정위원회의 도움을 받을 수도 있고, 임차인은 법원에 임대료 감액에 관한 민사조정을 신청할 수도 있습니다.

질문> 1년 전 제기동에서 보증금 5백만원 월세 85만원에 임차 기간 1년으로 임대차계약을 체결했습니다. 이번에 임대인이 보증금과 월세를 각각 5%증액 요청하고 있는데, 보증금과 월세를 동시에 인상할 수 있나요?


답변> 상가의 환산보증금이 일정금(서울 9억원)이하일 때 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. 

임대인은 차임과 보증금에 대해 동시에 상한요율 이내에서 증액 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인의 동의가 있어야만 임대료 인상의 효력이 발생하므로, 임차인은 상한 요율 범위 내에서 임대인과 적절히 협의 해야할 것입니다.

질문> 2019년 9월 송파구 먹자골목에서 보유하고 있는 상가에 대해 보증금 5천만원 월세 3백만원, 임대기간 1년으로 임차인을 구했습니다. 임차인과 임대차계약이 만료 2개월 앞두고 동일한 임대료에 1년 더 연장 합의하는 것으로 문자를 주고 받았습니다. 그런데 임차인이 주변보다 월세가 과하다고 하면서 합의를 번복하고 월세를 감액해 달라고 하는데, 제가 감액해야 할 의무가 있나요?


답변> 월차임 또는 보증금이 임차인의 부담의 증가나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 임차인은 임대료에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다.

임대차의 양당사자는 계약의 내용과 방식을 자유롭게 결정할 수 있으므로, 구두 또는 문자로 합의 내용은 일방에게 지나치게 가혹한 결과를 초래할 수 있는 특별한 경우를 제외하고는 원칙적으로 유효하고 그 내용은 양당사자를 구속합니다.

양당사자가 문자로 합의한 내용은 특별한 사유가 없는 한 유효하므로 임대인은 임차인의 합의내용 변경 요청에 응하여 재협의할 수 있으며, 거부할 수도 있습니다.

질문> 2019년 6월 종로에서 계약기간 2년으로 상가를 임차했는데 지난달 건물이 팔렸습니다. 임대차기간이 1년이나 남았는데 바뀐 임대인이 월세를 50% 인상한다고 통보해 왔습니다. 임대인은 지금 임대료 인상에 동의하지 않으면, 1년 후에 임대료를 100% 인상하거나 저를 내보낸다고 합니다. 월세를 올려줘야 하나요?


답변> 사업자등록을 마친 대항력 있는 임차인과 임대인의 지위를 승계한 새 임대인과 사이에서 기존 임대차계약 내용은 그대로 유효합니다. 그래서 임대차 기간에 계약 내용을 벗어난 임대인의 일방적인 요구를 임차인은 거부할 수 있습니다.

또한, 임차인은 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 임대차 만료시 명도요구를 거부할 수 있습니다. 그리고 바뀐 임대인의 임대료 증액요구는 당장은 임대인의 일방적인 주장으로 볼 수 있으며, 양당사자가 원만하게 협의해야 할 것으로 보입니다.