질문> 식당을 운영 중에 영업이 부진하여 2017년 1월, 3월, 5월에 월세를 임대인에게 지급하지 못했습니다.

며칠 전 임대인으로부터 해지 통보를 받았습니다. 저는 월세를 연체하지 않으려고 부단히 노력했고, 3회 연체하긴 했지만 연달아 밀리지도 않았는데 점포를 내주어야 하나요?

답변> 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

임차인이 연속해서 연체하는 것과 무관하게 차임 연체액이 통틀어서 3개월분에 이르면, 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다.

임차인이 월차임 1월분, 3월분, 5월분을 지급하지 못해 연체한 월차임의 합계가 3개월분이라면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

그리고 임대차계약 해지일에 임차인은 임대차보증금을 반환 받고 점포를 임대인에게 반환해야 할 것 입니다.

질문> 상가 임대차 계약 체결하고 집에 와서 생각해보니 성급히 결정한 것 같아서 계약을 해제하고 싶습니다. 아직 24시간이 지나지 않았기 때문에 계약을 해약하고 계약금을 돌려받을 수 있다고 들었는데 맞나요?

답변> 양 당사자가 임대차계약을 체결하게 되면 일단 그 효력은 유효하고, 일방 당사자가 해약할 수 있는 권리를 유보하는 등 특별한 경우가 아니라면 일방적으로 해약할 수 없습니다.

매매, 임대차 계약 체결 후 24시간 안에 계약금을 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 일부 부동산 업계의 관행은 법적으로 전혀 근거가 없습니다. 

상대방이 계약 해제에 동의하지 않는다면 특별한 사유가 없는 한 일방적으로 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환받기 어렵습니다. 

질문> 임대차 기간 5년으로 계약 체결하고, 현재는 4년째 학원을 운영하고 있습니다. 학원을 좋은 조건에 인수할 분이 생겼는데, 학원 양수도 하는데 임대인이 꼭 동의해야 합니까? 그렇지 않다면 제가 5년을 채워야 합니까?

답변> 임대인과 임차인이 약정한 임대차 기간동안 일방 당사자는 상대방의 동의없이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 그리고 임차인은 특별한 사유가 없는 한 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없고, 임차인이 그 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

임차권 양도는 신규임대차계약 체결을 전제로 하는 것이 일반적이므로, 신규임차인도 임대인의 동의 없이는 임차권을 쉽게 양수받으려 하지 않을 것입니다.

한편, 임대차계약 만료일 직전 6개월 동안 임차인은 신규 임차인을 주선할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

질문> 2018년 6월 계약 기간 1년으로 상가 임대차계약을 체결했는데, 매출이 기대에 훨씬 못 미쳐 재계약하지 않기로 했습니다. 2019년 2월부터 임대인에게 임대차 끝나는 날(2019년 6월)에 보증금을 돌려달라고 요청했는데, 임대차 만료일이 지났음에도 임대인은 보증금 주지 않고 있는데 어떻게 해야 합니까?

답변> 임대인이 임대차 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차보증금 반환 청구소송 등의 법적 구제 절차를 거쳐야 할 것입니다.

임대인이 임대차계약 만료일 이후 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인은 임차물을 점유하더라도 사용, 수익히자 않는다면 원칙적으로 임대료 부담의무는 없습니다.

한편, 지역에 따라 환산보증금이 일정 금액(서울9억)이하일 때 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써, 해당 점포를 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

질문> 상가 2층을 2017년 1월 보증금 5천만원, 월세 3백만원에 임차하였고 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 2020년 6월 말 임대인에게 임대차계약을 해지않겠다고 통보했는데, 임대인은 새로운 임차인을 데리고 오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 새로운 임차인을 구해야 합니까?

답변> 상가 임대차에서 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

질문> 임대인이 건물을 매매했다고 하면서 새로운 임대인을 소개했습니다. 오늘 매매계약을 체결했고 다음 달에 잔금을 치른다고 합니다. 새 임대인이 잔금을 치르지도 않았으면서 이런저런 조건을 제시하고 있는데, 제가 계약을 해지할 수도 있습니까?

답변> '상가건물 임대차보호법'은 임차인의 권리를 보호하기 위해 대항력 있는 임차인은 새 임대인에게 그 권리를 주장할 수 있도록 규정하고 있습니다.

한편, 임차인의 의사와 무관하게 임대인 변경되었을 때 임차인의 입장에서 새 임대인에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 불리하다면, 임차인은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 곧 이의를 제기할 수 있고 임대차계약 종료를 주장할 수 있습니다.

질문> 2016년 6월 30일 역삼동에서 상가건물을 보증금 8000만 원, 월차임 900만 원에 2년 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 현재 묵시적 갱신 중인데, 임대인이 일방적으로 해지할 수 있습니까?

답변> 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원)을 초과하는 경우, 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 때는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

한편, 임대인은 묵시적 갱신 중에는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

질문> 상가 임대차계약(보증금 1500만원 월세150만원) 만기일이 2019년 10월 31일입니다. 저는 2019년 10월 10일 임대인에게 계약 종료일인 31일에 보증금을 반환해 달라는 해지 통고를 하였습니다. 그러나 임대인은 묵시적 갱신 상태이므로 3개월분 차임을 요구합니다. 10월 31일 계약 해지할 수 없나요?

답변> 주택임대차와 달리 상가임대차 묵시적 갱신의 경우는, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신거절 통지시기에 대한 제한(규정)이 없으므로, 기간 만료 전 1개월 이내의 기간에도 갱신 거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것을 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬 수 있습니다. 

다만, 임대인의 입장에서도 보증금 반환을 위한 자금 마련의 시간적 여유가 필요할 수 있으므로, 보증금 반환 시기에 대해 당사자끼리 협의해서 약정하는 것이 바람직합니다.

질문> 치킨점을 인수하기로 하고 권리양수도 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 월세를 현재 150만원에서 200만원으로 올려달라고 해서 제가 그렇게는 못 한다고 했습니다. 그래서 현재 임차인에게 권리 계약금을 돌려달라고 했더니 못 돌려주겠답니다. 권리계약서에는 해약하는 쪽에서 계약금을 포기해야한다는 조항만 있습니다.

답변> 권리양수도 계약 체결 시 임대차계약 성립 여부와의 관계에 대해 약정한 바가 없더라도, 권리양수도계약과 신규임대차계약을 분리하지 않고 상관관계를 인정하는 것이 일반적인 거래 통념입니다.

임대인의 무리한 임대조건 변경 등 신규임차인의 책임 없는 사유로 신규임대차계약이 체결되지 못하는 경우, 특별한 사유가 없는 한 신규임차인은 기체결한 권리양수도 계약을 무효로 하고 임차인에게 지급했던 계약금을 청구할 수 있습니다.

질문> 동대문시장 내 1층 상가에 단기임대 3개월(4월 3일부터 7월 3일까지) 및 임대료 450만원 선납으로 약정했습니다. 계약서에 '만기일에 명도하지 않으면 임대인 임의로 상품과 집기 비품을 들어내도 임차인은 민·형사상 이의를 제기하지 않는다.'라는 조항을 삽입했습니다. 이 특약이 효력이 있습니까?

답변> 임대인과 임차인이 약정한 내용은 특별한 사유가 없는 한 사적자치의 원칙에 따라 양 당사자를 구속하는 것이 일반적입니다.

하지만, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 일방 당사자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 일방 당사자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 원칙적으로 무효라고 할 것이다.

질문> 고시원 운영하고 있는 임차인입니다. 임대료는 보증금 1억원 월세 5백만원이며, 5년 전에 권리금 1억5천만원을 지급하고 입점했습니다. 임대인에게 재계약을 요청했으나, 임대인은 거절하면서 임대인의 딸이 이 시설물을 인수하여 고시원을 운영하려고 합니다. 재계약을 하지 못한다면 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지요? 한다면 그 금액은 어떻게 산정 하나요?

답변> 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수 청구할 수 있습니다.

매수 청구액은 투입한 시설비에서 경과 연수에 대해 감가상각한 후의 금액을 산출하거나, 매수청구 당시의 시가 등을 비교해서 계산하게 되는데, 법원에서는 보통 감정평가액을 기준으로 합니다.

질문> 종로에서 2층 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 임대인이 장기간 임차하면 임대료를 저렴하게 한다고 해서 5년으로 임대차계약을 체결했습니다. 1년 영업했는데 매출이 기대 했던 거에 비교해 턱없이 모자라 매월 큰 적자를 보고 있습니다. 초기 시설 비용은 포기할 각오하고, 임대인에게 계약 해지 요청 했으나 임대인은 새로운 임차인은 맞춰놓고 나가라고 합니다. 새 임차인을 구하지 못하면 임대차 만료일까지 월세를 내야 합니까? 

답변> 임대인과 임차인이 임대차계약 기간을 5년으로 약정했을 때, 임차인이 임대차 도중에 계약을 해지할 수 있는 해지권을 유보하고 있거나 임차인이 임대차를 해지 요구할 수 정도의 임대인 과실이 있는 등의 특별한 사유가 아닌 한 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

특별한 경우를 제외하고는 임대인의 동의가 있어야만 임대차 도중에 해지할 수 있습니다. 임대인의 요구대로 신규임차인을 주선이 어렵다면 소정의 위약금을 지급하는 조건으로 계약을 해지하거나 현 임대료보다 저렴하게 전차인을 구하는 등의 방법을 모색해야 할 것입니다.

질문> 2015년 2년 약정으로 임대차 계약을 체결했고 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 계약 체결할 때 "건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도한다."라고 특약을 하였습니다. 최근 임대인이 건물 매매를 시도하고 있는데 최초의 약정대로 건물이 매매되면 바로 나가야 하나요?

답변> 임대인과 임차인 합의한 내용은 사적자치의 원칙에 따라 특별한 경우를 제외하고는 유효합니다. 하지만 상가 임대차에서는 상가임대차 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

'건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도한다.'라는 특약은 별다른 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신요구 행사권리를 제한하고 임차인에게 불리한 내용으로서 효력이 없습니다.

질문> 동생과 함께 커피숍을 운영하려고 점포를 알아보던 중 맘에 드는 상가가 있어, 며칠 뒤 정식 계약을 하기로 하고 우선 임대인 계좌로 가계약금 100만원을 송금했습니다. 그런데 커피숍을 운영할 수 없는 사정이 생겨 임대인에게 가계약금을 돌려달라고 했더니, 임대인이 돌려줄 수 없다고 거절합니다. 법적으로 돌려 받을 수 없나요?

답변> 임차인이 가계약금을 입금할 당시 임대인과의 합의가 본 계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되지 않은 계약의 준비 단계인지 또는 주요 급부의 중요 부분이 확정된 조건부 계약인지에 따라 법적 해석이 달라집니다.

임차인이 지급한 가계약금이 소액이고 모든 계약 내용의 합의까지는 없더라도, 본 계약의 주된 내용인 매매목적물과 매매대금 등 매매계약의 중요 요소들에 관한 합의가 이루어져 있는 경우라면 그 가계약은 양쪽 당사자를 구속하는 조건부 계약이 됩니다. 또한, 장래에 특정 가능한 기준, 방법 등에 관한 합의만으로도 매매 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 그렇게 된다면 임차인은 지급한 가계약금을 포기함으로써 계약을 해지할 수 있기 때문에 지급한 가계약금을 돌려받지 못하게 됩니다. 그렇지 않고 가계약금이 단순한 보관금이라면 임차인은 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

질문> 송파구 마천동에 조그만 상가를 소유하고 있는데, 편의점을 운영하려는 임차인을 소개받았습니다. 공인중개사가 보증금 1천만원 월세 40만원으로 중재한 후, 임차인은 계약금 1백만원을 제계좌로 송금했습니다. 며칠 후 본 계약을 체결하면서 준비한 자금이 넉넉지 않은 임차인사정 때문에 보증금을 5백만원으로 조정하고 월세를 45만원으로 약정했고, 계약금은 이미 송금 받은 100만원으로 명시했습니다. 그런데 임차인이 개인 사정으로 계약을 해제하면서 보증금 5백만원에 대한 10%만이 해약금이되므로 50만원은 돌려달라고 합니다.

답변> 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 임차인은 지급한 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 일반적으로 보증금의 10%를 계약금으로 지급하는 것이 보통이지만, 해약금은 양 당사자가 계약 체결 시 약정한 계약금을 기준으로 합니다.