질문> 보증금 2천만원, 월세 1백만원의 상가임대차 계약만료일 이후 양당사자의 별도 언급 없이 묵시적 갱신 중입니다. 갑작스러운 집안 사정으로 더는 가게 운영이 어려운 상태가 되어, 신규임차인을 구해 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임대차 계약 체결을 부탁드렸습니다. 그런데 임대인이 계약만기 일이 아직 많이 남았다고 하면서 신규 임대차 체결을 거부합니다. 겨우 이렇게 신규 임차인을 구했는데, 저는 권리금을 회수할 수 없습니까?

답변> 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시 까지 신규 임차인을 주선할 수 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약체결을 거부하여 임차인이 손해를 본다면 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다.

묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지의 통고를 하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 그러므로 임차인이 계약 해지의 통고를 함으로써 3개월후에 임대차가 종료하고, 그 사이에 임차인은 신규임차인을 주선함으로써 권리금회수기회를 보호받을 수 있습니다. 위에서 임대인이 정당한 사유없이 신규임대차계약을 체결을 거절한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

질문> 올해 7년째 1층 구분 상가를 같은 임차인에게 임대했습니다. 이 상가에서 제가 직접 커피숍을 운영계획이 있었고, 재작년 임차인과 재계약할 때 그 내용도 알렸습니다. 그런데 지금 와서 임차인이 다른 임차인을 주선했는데 어떻게 해야 합니까? 제가 사용하기 위해서는 임차인에게 보상해야 하나요?

답변> 상가임대차법은 임차인의 권리금회수기회를 보호하고 있으며, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

비록 임대인 본인이 사용할 것이라고 고지했음에도 불구하고, 그것만으로 임차인의 권리금회수기회를 방해할 수 없습니다. 임차인의 권리금회수를 제한하는 대신 임대인이 다른 혜택을 주는 등의 특별한 경우가 아니라면, 임대인은 임차인의 권리금회수에 대해 협조해야 합니다.

임차인이 권리금을 회수할 수 있음에도 임대인이 사용해야 한다면, 임차인에게 소정의 보상을 통한 협의가 필요할 것입니다.

질문> 슈퍼를 운영 중인데 최근 임대인의 동의를 얻어 권리금을 받고 편의점으로 권리양도양수 계약을 맺었습니다. 권리금 9천만원을 받기로 하였는데, 권리금에 대한 세금은 신고하지 않아도 되나요?

답변> 권리금은 소득세법에 따라 기타소득으로 분류되므로, 당사자는 해당 소득세의 납부 대상이 됩니다. 그뿐만 아니라 권리양도인은 권리금에 대한 부가가치세를 국세청에 신고 및 납부해야 합니다.

권리  양수·양도할 때 당사자가 현금으로 거래하고 신고하지 않아 탈세하는 경우도 있습니다. 하지만 권리금으로 지급한 권리양수인이 비용으로 회계 처리한 경우에는, 국세청에서 권리양도인에게 신고 불성실에 따른 가산세 등을 추가하여 추징할 수 있습니다.

질문> 1년전 건물을 신축하고 미용실을 운영하는 임차인과 2년으로 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 최근 임차인이 다른 임차인을 소개하면서 신규 임대차계약 체결을 요청하고 있습니다. 지금 인차인은 권리금도 없이 입점했는데, 새 임차인으로부터 권리금 2억원을 받기로 했습니다. 과도한 권리금을 치르고 입점한 새 임차인에게 제가 어떤 책임을 져야 할지도 몰라 걱정입니다. 제가 신규 임대차계약을 해야 하나요?

답변> 임대인은 임차인과 계약 해지하기로 한 후, 신규임대차계약을 체결할 수 있습니다. 임차인의 임대차만료일이 1년 후인 임대차계약의 해지요청을 임대인은 거부할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인을 주선했을 때 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 없습니다.

질문> 가압류, 근저당설정 등 선순위 권리가 없는 상가건물에 계약기간 5년으로 입점했습니다. 영업한 지 2년 만에 이 건물에 경매 진행 중입니다. 영업 실적이 좋아 상당한 권리금도 받을 수 있습니다. 사업자등록도 갖췄고 확정일자도 받았습니다. 이 건물이 경매되면 권리금을 회수할 수 있습니까? 아니면 계약기간이라도 보장받을 수 있습니까?

답변> 경매 진행 과정에서 임차인이 배당요구를 하고 임대차계약을 종료하게 되면 임대차보증금은 반환을 받을 수 있지만, 경매 중인 상가의 신규임차인을 구할 수 없는 임차인은 '상가건물 임대차보호법'상 권리금회수 기회는 보호받을 수가 없습니다.

한편, 사업자등록을 구비한 대항력있는 임차인은 임대인의 지위를 승계한 경매의 매수인에게 현 임대차계약 내용을 주장함으로써 애초의 임대차 만료일까지 영업할 수 있습니다. 그리고 임차인은 특별한 사유가 없는 한 5년의 임대차가 만료할 때 '상가건물 임대차보호법'의 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다.

질문> 2년 전 보유한 상가에 카페를 운영하려는 임차인이 입점하였습니다. 임차인이 임대차종료일을 2개월 앞두고 가게를 넘길 신규임차인이 있다고 하면서 막무가내로 신규임대차계약 체결을 요구합니다. 제가 거부하면 임차인이 못 받은 권리금을 저한테 청구할 수 있다고 하는데, 제가 신규임대차계약 체결할 의무가 있나요?

답변> 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선했을 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해할 수 없습니다. 즉, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 권리금회수에 협조해야 할 것입니다.

한편, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있었거나 임차인의 의무를 현저히 위한 경우 등이 있었다면, 임대인은 신규임차인과의 신규임대차계약 체결을 거부할 수 있습니다. 또한, 임대인은 신규임차인에게 주변 시세 등을 고려한 새로운 임대료 조건을 제시할 수 있습니다.