질문> 강서구에서 음식점을 운영 중입니다. 임대차 만기일 아직 2년이 남아 있으나, 최근 경영 상태가 좋지 않아 임대인에게 계약 해지를 요청했으나 거절당했습니다. 그런데 최근 임차 중인 상가가 팔렸습니다. 임차물이 매매되면 임차인이 계약을 해지 할 수 있다고 들었습니다. 맞나요?

답변> 임대인은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 마찬가지로 임대인이 임차인의 동의 없이 그 지위를 양도하는 경우, 임차인도 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 이의를 제기할 수 있습니다.

질문> 임대료가 주변보다 고액인 데다 최근 영업도 부진하여 2개월분의 월세를 연체하였습니다. 그리고 며칠 전 임대인으로부터 계약을 해지한다는 내용증명을 받았습니다. 계약 체결 당시에 임차인 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약했습니다만, 정말 계약이 해지되는 건가요?

답변> '상가건물 임대차보호법'은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 게약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

양 당사자의 2기 차임연체 계약해지 약정은 '상가건물 임대차보호법'규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 특별한 사유가 없는 한 효력이 없습니다.